Публикувана: 01.01.2024 · Прегледана и обновена: 12.10.2026
Лихвените проценти по ипотечните кредити достигнаха най-ниската си точка през 2012 г. и постепенно започнаха процес на покачване до средата на 2022 г. Както обаче очаквахме да се случи, след този момент започна спад. Това налага в началото на 2024 г. да се заемем сериозно с въпроса какви ще са лихвите по ипотеките през годината и какво можем да очакваме като развитие при кредитния пазар.
Ипотечните кредитори определят своите лихвени проценти всеки ден въз основа на предварително определен индекс. При плаващите лихви, индексът се формира спрямо основния лихвен процент на БНБ, базовия лихвен процент на банката и пазарния индекс. За съжаление, когато тези индекси скочат нагоре и лихвата по ипотечните кредити се увеличава, обратното също е вярно.
При заемите с фиксиран лихвен процент, кредиторите определят своите ставки въз основа на изпълнението на конкретна ипотечна облигация. По този начин, когато инвеститорите решат, че ще има в бъдеще нестабилен период на фондовата борса, купуват тези облигации и се подсигуряват. Тези облигации, не носят такъв приход, какъвто носят спекулативните акции, но също са доста важни за развиването на икономиката. При икономически възход, инвеститорите местят паричните си вложения от облигации в акции. Ако обаче икономиката е изправена пред криза, тогава инвеститорите продават акциите и купуват облигации за по-голяма сигурност.
Какво обаче може да ни каже сегашната икономическа ситуация за бъдещето на цената на лихвите?
Инвеститорите следят икономическата ситуация спрямо различните развиващи се в страната икономически трендове. Един доклад, който не изтърват от поглед, е този за нивата на безработицата. В България безработицата е с рекорден спад в края на 2018 г. За цялата година общо безработицата е спаднала с 0,9 пункта. Ръстът на работните места и заплатите изглеждат, като да са с устойчив темп на развитие. Тези данни са ни достатъчни да изведем някои закономерности за 2019 година.
Според повечето финансисти 2019 година ще е стабилна икономически, тоест няма да има някакви драстични промени в лихвените проценти на ипотечните кредити. Заради определени финансови механизми, Европейската централна банка планира да увеличи лихвите, но на много ниски ставки и за много дълъг период от време, който само ще започне през 2019 г. Това ще се отрази и на нивото на лихвите и таксите в България. Не се очаква, инвеститорите да продължат да вливат още пари в акциите, както и да издърпват финансите си от облигациите.
Това повишаване на лихвите се случва винаги когато има затишие на определени икономически механизми. Индустрията прогнозира повишаването да е в размер на 0.5% до максимум 1%. При всяко положение ще има движение във федералните фондове.
Размерът на федералните фондове е процентът, който банките могат да си прехвърлят една на друга за краткосрочен наем за да отговарят на изискванията за резерви. Когато икономиката показва напредък и развитие, Федералният резерв може да повиши този процент, за да запази инфлацията в разумни граници. В България функцията на Федералния резерв се изпълнява от Българската Народна Банка.
Сами забелязвате, че лихвите са много сложен механизъм и тяхното нарастване и намаляване е свързано с влиянието на редица други механизми.
Вземането на кредит или ипотека обаче не може да бъде базирано само върху ниската ставка на лихвата. Има много условия, които трябва да се проверят внимателно преди да се вземе такова финансово решение. Много добра практика е, да не се взема кредит, чиято вноска е равна на максималната сума, която клиентът може да отдели от месечните си приходи за покриване. Вноската трябва да е поне 20% под максимума, за да може, ако нарасне лихвата, клиентът да има възможност да покрива безпроблемно разликата, без да влиза в допълнителни финансови задължения. Изобщо, получаването на финансиране чрез кредит, трябва да бъде пресметнато, така че да не са в тежест вноските и лихвите, дори и при извънредни ситуации.
